집값 떨어질까 오를까-금리인상 물가상승 저성장

금리인상, 물가상승, 저성장 등 경제에 빨간불이 들어왔습니다. 서민경제에 미치는 충격은 더 클 수 밖에 없습니다. 이런 상황에서 최근 집값도 하락세로 돌아서면서 불안감이 커지고 있습니다. 변수가 커진 경제상황. 앞으로 집값은 떨어질까요, 오를까요.

 

금리상승 릴레이, 대출이자 부담 증가
집값 하락의 시작, 불안감도 커진다
기준금리 가파른 상승세, 대출이자 증가
한국은행 기준금리 추가 인상 시사
현실로 다가온 집값 하락
보합세로 돌아선 서울 아파트
매수심리도 낮아진 서울 아파트
위축된 아파트 매수 경매도 낙착율 하락
하락세 접어든 수도권 아파트
일부 지역서만 오름세
각종 통계가 말해주는 집값 하락세
추가 악재가 온다 아파트 잔치 끝났다

 

금리상승 릴레이, 대출이자 부담 증가

 

올해 한국은행이 기준금리를 세차례 인상하면서 대출 소비자의 이자 부담이 크게 늘었습니다. 가능한 모든 대출을 끌어모은 이른바 '영끌족(영혼까지 끌어모아 대출)'은 무섭게 불어나는 이자에 고민이 깊어지고 있습니다.

 

이런 가운데 영끌한 집값이 좀초럼 치고 올라가지 못하면서 한숨은 커지고 있습니다. 시세차익을 기대하고 내 집을 마련했으나 집값은 기대만큼 오르지 않고 대출이자는 늘어나고 있어서 고통도 나날이 커지는 형국입니다.

 

집값 하락의 시작, 불안감도 커진다

 

불안감이 커지는 이유는 집값 하락이 지금 시작 단계라는 것 때문입니다. 사실 고점 대비 얼만큼 떨어질지 감도 오지 않습니다. 경제 상황 악화와 금리인상 등 변수는 커졌는데 집값은 바닥이 어딘지 가늠이 안되니 불안감은 터 커지는 것입니다.

 

실제 지난해 말까지 고삐가 풀린 듯 치솟던 집값은 올해 세 차례 기준금리 인상 전후로 하락세를 보이고 있습니다. 지난해 고점 대비 2~3억원 가량 집값이 하락한 곳들도 많습니다. 지금보다 집값이 더 흔들리면 주택담보대출부터 신용대출까지 받아 집을 산 영끌족이 타격을 입을 것이란 전망이 나오는 이유입니다.

 

기준금리 가파른 상승세, 대출이자 증가

 

한은의 기준금리 인상 기조에 시중은행의 대출금리가 가파른 우상향 곡선을 그리고 있습니다. 기준금리가 1년 사이 1% 포인트 가량 뛰어 곧 2%에 진입할 예정입니다. 산술적으로 대출이자는 지난해 초보다 약 2배 가량 더 늘었을 것으로 보입니다.

 

2022년 5월 30일 기준 KB국민은행의 주담대 금리는 ▲변동금리(신규 코픽스 6개월 기준) 3.55~5.05% ▲혼합금리(금융채 5년물 기준) 4.06~5.56% 수준입니다. KB주택담보대출, 비거치식분할상환, 대출기간 30년, 신용등급 3등급 기준으로 상단이 5% 훌쩍 넘었습니다.

 

신한은행의 주담대 금리는 같은 날 기준 ▲코픽스 신규 3.77~4.82% ▲금융채 5년 4.38~5.21%로조사됐습니다. 같은 기간 하나은행의 주담대 금리는 ▲신규 코픽스 4.059~5.359% ▲신잔액 코픽스 3.699~4.999% ▲5년 고정(혼합형) 4.570~5.870%를 기록했습니다. 신용대출 금리는 3.849~4.449%로 집계됐습니다.

 

우리은행은 아파트론(내부 3등급, 만기 35년, 비거치, 1억원 이상, 원리금균등상환 기준) 금리가 ▲신규 코픽스 3.83~5.01% ▲5년 고정혼합 4.51~6.39% ▲5년 변동 4.09~6.37% 수준입니다. NH농협은행의 주담대 금리는 5년 기준 혼합형 4.28~5.48%, 고정형 4.86~6.06%를 기록했습니다. 고정형 상단이 6%를 넘어갔습니다.

 

한국은행 기준금리 추가 인상 시사

 

문제는 기준금리가 올해 한 두 차례 더 오를 가능성이 있다는 데 있습니다. 한은은 인플레이션(지속적인 물가 상승)에 대응하기 위해 기준금리를 계속 올릴 것을 시사했습니다. 올 7월 경에는 기준금리가 2%로 상승하고, 하반기 인플레이션 상황을 보고 추가로 0.25%~0.5% 포인트 더 올릴 수 있다는 전망도 나옵니다.

 

이에 따라 올해 연말에는 시중은행 주담대 상단이 7%를 넘어 8%까지 오를 것이란 관측이 제기됩니다. 결과적으로 1억원을 빌리면 지난해 대출이자는 연간 약 300만원 정도였는데, 올해 말에는 연간 약 800만원으로 늘어날 수 있다는 얘깁니다.

 

집값 하락 금리인상

 

현실로 다가온 집값 하락

 

금리가 올라 대출이자 지출이 늘어도 집값이 계속 올라준다면 사실 문제가 크지 않습니다. 당장 달마다 대출이자로 빠져나가는 돈이 많아도 집값이 이자비용과 물가 상승률을 상쇄할 만큼 오른다면 미래 차익 실현을 기다리며 감내할 수 있을 지도 모릅니다.

 

그런데 올해 집값은 서서히 빠지고 있습니다. 서울 강남과 서초 등 일부 고가 지역은 상승세를 이어갔지만 그외 서울과 인천, 경기도 등 수도권 및 지방 전반적으로는 추가 금리 인상 우려와 전세가격 안정, 매수심리 위축으로 약세를 나타냈습니다.

 

보합세로 돌아선 서울 아파트

 

한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주(23일 기준) 서울아파트 매매가격은 3주 연속 보합세를 보였습니다. 지역적으로 한강을 기준으로 강북권은 내리고 강남권은 상승했습니다.

 

강북권에선 노원구(-0.02%), 성북구(-0.02%), 마포구(-0.01%) 등 주요 지역에서 집값이 내렸습니다. 다른 지역 대부분은 매물이 누적되면서 하락세를 이어갔습니다. 용산구에서만 재건축 단지 위주로 가격이 상승해 지난주에 이어 0.05% 상승했습니다

 

강남권에선 서초구(0.04%), 강남구(0.02%)는 상승세를 보였습니다. 한강변과 잠원동 재건축 단지, 삼성동, 대치동 재건축 위주로 상승했습니다. 송파구(-0.01%)는 매수세 위축으로 3주 만에 보합에서 하락으로 전환했습니다. 양천구, 동작구, 영등포구는 0.01% 올랐습니다.

 

매수심리도 낮아진 서울 아파트 

 

서울 아파트값이 하락 전환된 가운데 매매수급지수도 4주 연속 꺾인 것으로 나타났습니다. 6월 3일 한국부동산원 조사에 따르면 5월 마지막 주 서울 아파트 매매수급지수는 90.2로 지난주(90.6)보다 0.4포인트(p) 하락했습니다.

 

매매수급지수가 기준선(100)보다 낮으면 주택시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미합니다. 강남권에서도 매매수급지수가 눈에 띄게 낮아졌습니다.

 

다주택자의 절세 매물이 늘고 있는 가운데 정부가 규제 완화에 대한 속도 조절에 들어가면서 매수 심리가 꺾였다는 분석이 나옵니다. 여기에 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려 등으로 매수자들이 관망하면서 시장에 집을 살 사람보다 팔 사람이 많아진 것으로 분석됩니다.

 

서울 뿐만 아니라 전국적으로 매매수급지수가 낮아졌습니다. 5월 마지막주 매매수급지수는 93.9로 지난주(94.0)에 이어 2주 연속 꺾였습니다.

 

위축된 아파트 매수 경매도 낙착율 하락

 

부동산 침체를 예고하는 다른 시그널도 있습니다. 주택경기 선행지표인 경매시장에선 서울 아파트 낙찰가율이 90%대로 주저앉았습니다.

 

6월 3일 부동산경매 정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 94.4%로 전달(105.1%) 대비 10.7%포인트 하락했습니다. 이는 2020년 3월(83.3%) 후 가장 낮은 수치입니다.

 

서울 아파트 낙찰가율은 작년 10월(119.9%) 이후 5개월 연속 내림세를 보이다 지난 4월 8.8%포인트 상승하며 100%를 넘어섰습니다. 그러나 한 달 만에 낙찰가율이 다시 10.7%포인트나 내려앉으면서 주택시장 하향 전망에 힘이 실리고 있습니다.

 

하락세 접어든 수도권 아파트

 

수도권 아파트값 평균 상승률이 3년여 만에 하락 전환했습니다. 가격 오름세를 주도한 수원과 인천 등이 약세로 돌아섰습니다. 수원과 인천은 최근 2년 간 수도권에서 아파트값 상승률이 가장 높은 지역이었습니다. 가격 고점 인식과 대출규제, 금리인상 영향 등이 맞물려 시세가 약세 흐름을 보이고 있다는 분석입니다.

 

6월 3일 KB국민은행이 발표한 주간 주택시장동향 통계에 따르면 5월 넷째주 수도권 아파트값은 전주 대비 0.01% 하락했습니다. 수도권 아파트값 평균 상승률이 마이너스를 기록한 것은 2019년 6월 셋째주(-0.01%) 이후 약 3년 만입니다.

 

가장 낙폭이 큰 지역은 수원 영통구로 전주 대비 0.23% 하락했습니다. 이어 인천 서구(-0.20%) 화성(-0.19%) 인천 부평(-0.16%) 수원 권선구(-0.15%) 의왕(-0.13%) 하남(-0.14%) 평택(-0.07%) 시흥(-0.07%) 광명(-0.07%) 등의 아파트값이 약세를 나타냈습니다.

 

일부 지역서만 오름세

 

다만 고양 일산서구(0.15%) 고양 일산동구(0.13%) 부천(0.03%) 등 1기 신도시 지역은 아파트값이 상승했습니다. 윤석열 대통령이 공약한 1기 신도시 재건축 특별법에 대한 기대감이 반영된 결과로 풀이됩니다.

 

또 중저가 아파트 비중이 높은 안성(0.37%) 이천(0.24%) 등 수도권 외곽지역은 가격 상승폭이 컸습니다. 특히 이천 아파트값은 올해 2월부터 매주 0.2%~0.7% 수준의 높은 상승세를 이어가고 있습니다. 이천은 수도권에 6곳 밖에 남지 않은 비규제지역 중 유일하게 인구 20만명이 넘고 SK하이닉스 등 반도체 기업이 입주해 일자리도 많기 때문에 자체 거주 수요는 물론 외부 투자 수요가 꾸준히 유입돼 가격을 끌어올리고 있다는 분석이 나옵니다.

 

지방 아파트값은 전주대비 0.08% 올라 상승세가 이어졌습니다. 강릉(0.38%) 군산(0.31%) 전주 덕진구(0.31%) 창원 진해구(0.25%) 구미(0.23%) 광주 남구(0.22%) 안동(0.22%) 광주 광산구(0.22%) 등의 가격 상승률이 높게 조사됐습니다.

 

각종 통계가 말해주는 집값 하락세

 

5월 말 기준 각종 부동산 조사 및 통계 기관에서 발표한 자료를 잘 살펴보면 서울에서 주로 비강남권(강북권과 강서, 강동 등)에서 가격이 떨어졌습니다. 그리고 수도권에선 인천과 수원 등지에서 집값이 하락했습니다.

 

이들 비강남권과 인천, 수원 등은 지난해 집값 상승세를 주도했던 곳들입니다. 전국적으로 집값 상승률이 가장 높았던 지역들이었습니다.

 

이들 지역의 이러한 집값 상승세는 영끌족들과 투기수요가 대거 몰렸기 때문이었습니다. 그리고 이러한 영향으로 집값이 오르면서 다시 영끌족들과 투기수요가 재차 몰리면서 계속해 집값이 상승했습니다.

 

그러나 이러한 영끌과 투기수요가 급격한 금리인상과 맞딱드리면서 위기감이 커졌다고 봅니다. 대출을 풀로 받아 서로 집을 매입했는데, 금리가 올라 대출이자 부담이 커지자 급매로 집을 내놓거나 차익을 실현해 빚을 갚으려는 매물이 늘었다고 볼 수 있습니다.

 

그런데 집은 잘 팔리지 않으니 급한 사람들부터 호가를 낮춰 거래를 시도하고, 다시 거래가 안되니 다시 호가를 낮추고 하는 일이 동시다발적으로 일어나다보니 집값이 하락세로 전환한 것으로 보입니다.

 

반면 강남권에선 영끌과 투기수요가 상대적으로 덜했습니다. 이미 집이 20~30억원을 훌쩍 넘어선 지역에서 빚투로 집을 장만할 수 있는 수단이 없었습니다. 9억원 이상 집은 대출이 아예 나오지 않으니까요.

 

추가 악재가 온다 아파트 잔치 끝났다

 

저는 기준금리가 추가로 인상된다고 전망합니다. 지금 상태라면 7월에는 2.0%로 오르고, 10월 경에 한번 더 0.25%를 올려 2.25%까지 오를 것으로 보입니다.

 

최악의 경우 올해 안에 2.50%까지 치솟을 수 있다고 봅니다. 글로벌 경기가 지금보다 더 악화하고, 우크라이나 사태가 장기화되고, 중국의 항구 봉쇄 등으로 인한 생산과 물류 차질이 올해 안에 끝나지 않을 것으로 보기 때문입니다.

 

상황이 이렇게 되면 영끌족들의 대출이자 부담은 상상을 초월할 겁니다. 1억원을 빌렸을 때 연간 이자로 800만원 정도 부담을 해야하는 상황이 연출될 것으로 보입니다. 8억원 짜리 집을 사는데 60%를 풀로 땡겼다면 연간 4800만원을 이자로 내야 합니다. 연봉이 5000만원이라면 생활비는 연간 200만원밖에 남지 않네요.

 

우리나라 도시근로자 평균 연봉이 3600만원 정도입니다. 이미 평균적인 근로자라면 지금도 연봉의 100%를 이자 내는데 써야하는 상황입니다. 이렇게 금리가 오르고 대출이자가 오르면 못 버팁니다. 영끌 매물은 급매로 계속 나올 것이고, 그래도 안 팔리면 초급급매 매물이 나올 것입니다.

 

경기상황도 안 좋습니다. 국제 신용평가사 무디스는 5월 말 실질 국내총생산(GDP) 기준 올해 한국의 경제성장률 전망치를 2.5%로 하향 조정했습니다. 이는 지난 3월 제시한 전망치 2.7%에서 0.2%p 낮춘 수치입니다.

 

이런 가운데 이미 우리나라 물가 상승률이 4%를 넘어섰습니다. 곧 5%대로 진입할 것이란 전망도 나온빈다. 경기가 하락세로 돌아서고 물가는 높아지는 전형적인 스태그플레이션이 발생할 가능성이 높아졌습니다.

 

이런 상황에서 소득의 대다수를 대출이자로 지출한다면 어떻게 버틸까요? 저는 올해 하반기 전국적으로 아파트 매물이 동시다발적으로 늘고, 그에 따라 가격 거품이 많이 빠질 것으로 전망합니다.

 

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