e편한세상 강일 어반브릿지 시세차익 얼마? 로또 청약 가능?

e편한세상 강일 어반브릿지 특별공급과 1순위 청약을 넣었습니다. 서울 강동구 고덕강일공공주택지구에 공급되는 분양가 상한제 아파트로 로또 청약이란 분석이 나옵니다. 과연 시세차익은 얼마나 될까요?

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목차

로또 분양 기대하고 청약을 넣다
e편한세상 어반브릿지 분양 시점 시세차익 4억원 기대
입주 시점에 시세차익 더 커진다
변수는 10년 전매제한, 의무거주 5년
분양가 상한제의 함정 ‘전매제한 10년’
분양가 상한제의 함정 ‘의무거주 5년’
임대 놓다 걸리면 징역 혹은 벌금

 

로또 분양 기대하고 청약을 넣다

 

e편한세상 강일 어반브릿지는 서울 강동구 고덕강일공공주택지구에 입성할 거의 마지막 기회입니다. 분양가 상한제가 적용되는 분양으로 로또 청약 가능성이 큰 곳입니다.

 

저는 27일 특별공급을 넣고 28일에는 1순위 청약도 넣었습니다. 특별공급 청약 지원이 가능한 분들은 1순위 청약도 넣을 수 있습니다. 제 경우 아직 신혼부부 특별공급이 가능합니다. 또 1순위 청약 자격도 있고요.

 

e편한세상 어반브릿지 분양 시점 시세차익 4억 원 기대

 

e편한세상 어반브릿지는 분양가 상한제를 적용받는 만큼 확실한 시세차익이 기대됩니다. 분양가 자체가 주변 시세보다는 저렴한 편이라 분양 후부터 입주 때까지 꾸준한 상승세가 이어질 전망입니다.

 

행정구역상 같은 강동구이면서 외곽순환고속도로 건너편인 고덕리엔파크2단지 전용 84㎡의 최근 실거래 가는 최저 11억 3000만원~최대 12억 4000만 원을 형성하고 있습니다. 고덕리엔파크3단지 전용 84㎡도 12억 원 선에서 손바뀜이 일어나고 있습니다.

 

행정구역상으론 서울과 경기도 하남시로 나뉘지만 바로 인접해 있는 하남미사 강변도시의 아파트 시세도 큰 오름세를 보이고 있습니다. 미사강변센트럴풍경채 84㎡은 지난달 12억1500억원에 거래가 성사됐습니다. 미사강변동원로얄듀크 84㎡는 11억900만원에 거래됐는데, 이마저도 올해 8월 이후 거래가 없습니다.

 

주변 시세를 고려하면 e편한세상 어반브릿지는 최소 3억원에서4억 원 안팎의 시세 차익이 기대됩니다. 다만 이는 어디까지나 분양가 대비 지금 시점의 주변 아파트와의 시세의 차이를 말하는 것입니다.

 

입주 시점에 시세차익 더 커진다

 

부동산 업계에서는 입주 시점인 2024년 2월을 주목하고 있습니다. e편한세상 어반브릿지는 지금보다 더 가격이 오를 것이란 기대감이 큽니다.

 

특히 2024년은 고덕강일공공주택지구와 하남 미사신도시가 완숙기에 접어드는 때입니다. 세종 포천 간 고속도로도 개통이 돼 있을 시점입니다. 세종 포천간 고속도로는 2022년 말에는 안성까지 뚫리게 됩니다. e편한세상 강일 어반브릿지가 있는 고덕강일공공주택지구나 하남 미사신도시에서 분당, 용인, 수원, 평택, 천안 등으로 진출입 하기가 너무 좋아집니다.

 

교통이 좋아지면 집값이 오르는 게 당연합니다. 주변 환경이 개선되고, 아파트가 있는 신도시의 인프라도 완숙기에 접어들어 주거지의 면모를 확실히 갖춘 가운데 완전 신축인 e편한세상 강일 어반브릿지가 들어서면 그 주변에서 가장 비싼 아파트로 치고 올라갈 가능성이 높습니다.

 

또 중요한 포인트는 현재 주변 아파트들이 거의 다 1군 브랜드가 없다는 점입니다. 제일건설이나동원산업 등 중견 건설사들이 지은 아파트가 주를 이룹니다. 하지만 e편한세상 어반브릿지는 대림산업(DL이앤씨)이라는 대기업 1군 건설사가 시공합니다. 1군 브랜드 아파트라면 상승 여력이 더 있습니다.

 

변수는 10년 전매제한, 의무거주 5년

 

그러나 입주 시점에 시세차익을 당장 거둘 수는 없습니다. 2가지 변수가 있는데요. 10년 전매제한과 5년 의무거주입니다. 일단5년 동안 무조건 살아야 합니다. 자신이 살아야 하니까 당연히 팔 수 없고, 그래서 시세차익도 실현할 수 없습니다.

 

그런데 5년 의무거주를 하고서도 팔수 없습니다. 전매제한이 10년입니다. 5년 거주 후에 다시 5년간 더 사시거나 임대를 놓아야 합니다. 취득일로부터 10년이 지나야 파실 수 있습니다.

 

분양가 상한제의 함정 ‘전매제한 10년’

 

e편한세상 강일 어반브릿지는 당첨자 발표일로부터 10년까지 전매가 금지돼 있습니다. 투기과열지구 및 수도권 공공택지에서 분양가 상한제가 적용된 주택으로 관련법에 의거해 최초 입주자로 선정된 날(당첨자 발표일)부터 10년까지 전매가 금지됩니다.

 

전매가 10년간 금지된다는 것은 아예 10년 동안 집을 팔지 못한다는 뜻입니다. 단지 전체가 10년 동안 거래가 아예 1개도 안된다는 뜻입니다. 실거래가는 물론 확정된 주택 가격이 산출될 수 없습니다. 다만 주변 시세에 따라 호가는 나올 수 있겠습니다.

 

결국 투자를 목적으로 접근하시면 투자 차액이 실현되기까지 10년을 기다리셔야 한다는 뜻입니다. 그런데년 후에 주택 가격이 어떻게 될까요? 실거래가도 10년 동안 없었던 만큼 주변 아파트 단지의 시세에 맞춰 오르거나, 내릴 가능성이 커 보입니다. 결국 향후 10년 동안 아파트 가격 추이가 투자의 성패를 좌우할 것으로 전망됩니다.

 

분양가 상한제의 함정 ‘의무거주 5년’

 

e편한세상 어반브릿지는 분양가가 싼 대신 규제도 심합니다. e편한세상 강일 어반브리지는 최초 입주 가능일부터 5년 동안 거주 의무가 있습니다. 투기과열지구 및 수도권 공공택지에서 분양가 상한제가 적용된 주택으로 관련법에 의거해 최초 입주 가능일부터 5년 동안 해당 주택에 필수적으로 거주해야 합니다.

 

입주 예정은 2024년 2월입니다. 그러니까 2029년 2월이 지나야 집을 전세던 월세던 임대를 놓고 다른 곳으로 이사 갈 수 있다는 뜻입니다. 그 이전에는 죽었다 깨어나도 해당 집에 사셔야 합니다. 물론 돈이 많으시면 공실로 놓고 다른 곳으로 이사 가신다면 괜찮지만 분양가 9억 원에 육박하는 집을 공실로 놀리실 수 있는 분이 몇이나 될까요?

e편한세상 강일 어반브릿지

 

임대 놓다 걸리면 징역 혹은 벌금

 

문제는 꼼수로라도 임대를 놓을 수 없다는 점입니다. 의무거주를 어기고 임대를 놓다 걸리면 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 징역을 살거나 과태료를 부과한다고 해도 임대를 놓을 수 있는 것도 아닙니다.

 

국토교통부는 분양가 상한제 적용주택 입주자의 거주 의무기간 등을 내용으로 하는 ‘주택법 시행령’ 개정안을 대통령 재가를 거쳐 올해 2월 19일부터 시행했습니다. 이 법은 이른바 ‘전월세 금지법’으로 불립니다.

 

올해 2월 19일부터 입주자 모집공고를 낸 수도권 민간택지 분양가 상한제 대상 단지 당첨자에게 해당 주택에 일정기간 거주해야 하는 의무가 부과됐습니다. 청약에 당첨돼 아파트를 분양받더라도 의무기간 동안 전·월세 등의 임대를 줄 수 없습니다. 이를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

분양가 상한제 적용 단지 중 공공택지는 분양가가 주변 시세 대비 80% 미만일 경우 5년, 80% 이상∼100% 미만 수준일 경우 3년의 거주 의무 기간이 부여됩니다. 민간택지에 공급되는 주택은 분양가가 인근 시세의 80% 미만은 3년, 80% 이상∼100% 미만은 2년 동안 실거주해야 합니다.

 

의무거주 5년 지나면 일부 유동화 가능

 

다만 주변 시세가 오르고 e편한세상 강일 어반브릿지의 가격도 오르면 전세를 놓아 시세차익을 일부 현금화하실 수 있습니다. 주변 아파트 값이15억 원이 되면 e편한세상 강일 어반브릿지도 15억원 안팎에 시세를 형성할 것입니다.

 

이런 경우 전세가를 70%로 잡으면10억 5000만 원 정도에 전세가가 형설 될 것입니다. 8억 5000에억5000에 분양받아10억 5000만 원에 전세를 놓으면 약2억 원 현금을 유동화할 수 있게 되는 것입니다.

 

그래도 일부 유동화까지 걸리는 시간이 5년이라 시간과의 싸움이 될 것 같습니다. 2024년 3월 입주한다고 하면 2029년 3월에야 전세를 놓을 수 있습니다. 분양이 진행된 지금을 기준으로 하면 7년 반이 남은 셈입니다.

 

 

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