로또 분양 e편한세상 강일 어반브릿지 중도금대출 나오나?

로또 분양인 e편한세상 강일 어반브릿지 청약이 시작됐습니다. 서울 강동구 고덕강일공공주택지구에 공급되는 분양가 상한제 아파트로 로또 청약이란 분석이 나옵니다. 그래도 자금조달 계획이 확실해야 내 집이 되겠죠?이번 글에서는 중도금 대출과 분양대금 납입에 대해서 알아보겠습니다.

 

목차

자금조달 계획 꼼꼼히 살펴야
84㎡ 중도금 대출 OK…101㎡은 9억 초과 대출 불가
중도금 대출 40%…나머지 60%는 자력으로 해결해야
주요 은행 주택담보대출 금리 큰 폭 상승
입주 시점의 KB아파트 시세가 운명 좌우
변수는 입주시 시세 15억원 초과
의무거주 5년, 전매제한 10년 함정

 

자금조달 계획 꼼꼼히 살펴야

 

아파트 청약에 있어 최근 가장 중요한 이슈는 자금조달 계획입니다. 정부의 대출 규제가 하도 극성이어서 청약 대금 납임 일정 및 조건 등을 꼼꼼히 챙기지 않으면 중간에 분양권을 날리는 사태를 맞을 수도 있습니다.

 

분양가 상한제가 적용돼 입주하면 의무적으로 3~5년간 거주해야 하는 곳이 많다보니 단순히 ‘입주 때 전세를 놓는다’는 생각을 가지고 계시면 잔금 납입을 못해 분양권이 날아갈 수 있습니다.

 

전매도 최고 10년간 묶여 있어서 중간에 팔수도 없고요. 자칫 본인의 자금 사정과 맞지 않는 집을 덜컹 청약받아서 자금 조달에 실패해 날리는 경우도 있을 수 있습니다.

 

84㎡ 중도금 대출 OK…101㎡은 9억 초과 대출 불가

 

다행히 e편한세상 어반브릿지는 중도금 대출이 가능한 분양 아파트입니다. 다만 분양 물량 전체가 되는 것은 아니고 84㎡만 중도금 대출이 됩니다. 101㎡는 분양가가 9억원 초과로 대출이 불가합니다.

 

e편한세상 강일 어반브릿지는 서울에서 흔치 않은 공공택지 민간 분양단지로 분양가 상한제를 적용받는 곳입니다. 이에 따라 분양가 9억원 초과면 중도금 대출이 막힙니다. 다행히 주력인 84㎡의 경우 9억원을 초과하지 않아 중도금 대출이 가능합니다.

 

전용면적별 분양가는 84㎡ 7억4180만~8억670만원, 101㎡9억 2313만~9억 8275만 원입니다.발코니 확장비는 별도로, 각각 84㎡300만~632만 원,㎡472만~814만 원으로 정해졌습니다.

 

이 가운데 계약금 20%는 당첨 후 한 달 이내에 모두 납부해야 합니다. 중도금은 총 60%인데, 앞의 40%는 대출이 되고, 나머지 20%는 자부담해야 합니다. 입주 시점에 20% 잔금을 내야 하고요.

 

통상 4개월 정도마다 8000만원 정도의 아파트 값을 내야 하는데요. 중도금 대출이 조금이라도 되니 다행이긴 합니다. 그런데 2024년 2월 입주기 때문에 2023년 7~8월 정도부터는 자부담으로 중도금을 내야 해서 부담감이 클 것으로 보입니다.

 

중도금 대출 40%…나머지 60%는 자력으로 해결해야

 

그런데 과거처럼 중도금 대출이나와서 당첨자의 자금 부담을 완화하는 등의 일은 없습니다. 각종 규제로 인해 중도금 대출이 40%만 나옵니다.

 

그마저도 최근 정부의 가계대출 옥죄기의 파장으로 대출 은행이 어떻게 될지는 아무도 모릅니다. 더불어 최근 대출규제의 영향으로 은행들이 금리를 올리는 바람에 대출 조건도 좋지 않습니다.

 

결론적으로 5대 은행 가운데선 신한은행이나 하나은행 정도에서 취급을 하지 않을까 합니다.그런데 장담은 못합니다. 정부에서 각 은행들의 가계대출 증가율을 전년도 말 기준 최대 5~6% 이내로 제한하고 있기 때문입니다.

 

우선 농협은행은 아예 중도금 대출을 못 합니다. 지난 8월 말부터 가계대출을 아예 중단했기 때문에 중도금 대출도 할 수 없습니다. 우리은행도 농협과 비슷한 시기에 전세자금대출 일시 판매 중단 및 가계대출 한도 축소를 시작했습니다.

 

KB국민은행도 최근 한도가 얼마 안 남아 가계대출 신규를 사실상 중단했습니다. 신용대출 신규 취급을 극히 제한하고 있습니다. 5%를 기준으로 한도가 거의 다 찼다고 합니다.

 

나은 곳은 신한은행과 하나은행입니다. 그런데 두 곳 모두 4%에 육박하는 대출 성장률을 보이고 있습니다. 여유가 많지 않다는 뜻이죠. 그래서 가능할지 안 할지는 막판까지 가봐야 알 것 같습니다.

 

이외 부산은행, 경남은행, 대구은행, 광주은행, 전북은행, 제주은행 등 지방은행들에서 받는 방법도 있습니다. 또 씨티은행, SC제일은행 등 외국계 은행도 있고요. 수협중앙회, 신협중앙회, 새마을금고 등도 있기는 합니다.

 

문제는 외국계 은행과 지방은행, 그외 수협, 신협 등으로 갈수록 금리가 비싸진다는 점입니다. 기준금리 상승과 코픽스(COFIX) 상승으로 기본적으로 금리가 올랐고요. 특히 가계대출 증가세를 억제하기 위해 은행들이 우대금리 등을 대거 줄이면서 대출금리가 많이 올랐습니다.

 

e편한세상 강일 어반브릿지

 

주요 은행 주택담보대출 금리 큰 폭 상승

 

실제로 주요 은행들의 주택담보대출 금리는 최근 가파른 상승세를 보이고 있습니다. 시세8억 원의 아파트에4억 원을 대출받는다고 가정해서 9월 27일 기준 대출금리를 산출해봤습니다. 그 결과 살벌한 결과가 나왔습니다. 주요 은행들의 주담대 대출금리가 모두 3%를 넘어섰습니다. 불과 한두 달 전만 해도초중반대였는데요. 무려 0.5%~1% 포인트 정도 금리가 올랐습니다.

 

우선 KB국민은행의 주택담보대출 금리는 최저 3.09%, 최고 4.29%를 기록했습니다. 지난달 평균 금리가 2.68%였는데요. 이제는 최저금리가 3%를 넘어섰습니다. 이마저도 가계대출을 늘리지 않고 있기 때문에 대출이 실행될지가 의문입니다.

 

신한은행의 주택담보대출은 최저금리 3.44%이고, 최고금리는 4.24%로 높습니다. 전월 평균금리가 2.91%였는데요 역시 큰 폭으로 금리가 올랐습니다. 아직 한도가 있는 만큼 대출이 비교적 자유롭게 가능하기 때문에 금리를 올린 것으로 보입니다. 또 대출이 무리하게 몰리면 안 되니까 미리 금리를 높여 장벽을 친 것으로 생각됩니다.

 

하나은행의 주택담보대출은 최저금리 2.92%로 아직 3%가 넘지 않았습니다. 최고금리는 4.26%였습니다. 지난달 평균금리는 2.95%를 기록했습니다. 다만 최저금리는 어디까지나 최저금리로 최고금리가 높은 만큼 실제 2%대로 대출을 받기는 힘들 것으로 보입니다.

 

우리은행의 주택담보대출 최저금리는 3.21%입니다. 최고금리는 3.71%로 최고금리 기준으론 가장 낮습니다. 지난달 평균 금리는 2.78%였습니다. 금리는 비교적 괜찮은 편인데요 대출 실행이 까다로워져서 실제 대출이 원하는 만큼 나올지는 미지수입니다. 

 

입주 시점의KB 아파트 시세가 운명 좌우

 

중도금을 자비로 잘 냈더라도 입주 시점에 나머지 20% 잔금을 마련하는 일도 어렵습니다. 8억 원을억원을 기준으로 20%면1억 6000만 원인데요.대출 없이 한방에 이런 자금을 마련하기란 여간 쉬운 일은 아닐 겁니다.특히 서민들 입장에선요.

 

그래서 결국 입주 시점에 주택담보대출을 받아야 합니다.일단 입주 시점에 시세가 형성되기 때문에 분양가8억 원이란 숫자는 잊어야 합니다. 입주 시점의 시세 대비의 대출을 받을 수 있어 시세가 받쳐준다면 잔금1억 6000만 원을 대출로 충당할 수 있습니다.

 

만약 입주 시점에 시세가14억 원이라면,총5억 6000만 원의 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 이미4억 원을 중도금 대출로 받았기 때문에 추라고1억 6000만 원만 대출받는 셈이 됩니다. 물론5억 6000만 원을 받아 중도금 대출4억 원을 상환하게 되겠지만요.

 

어쨌든 입주 시점에 시세가14억 원까지 간다면 딱 필요한 잔금1억 6000만 원을 받아서 입주를 할 수 있습니다. 물론 중도금 대출 이자 후불 비용과 각종 등기비 등 추라고 수천만 원이 필요하긴 하지만요.

 

변수는 입주 시 시세15억 원 초과

 

그런데 변수가 있습니다. 입주 시점에 집값이 너무 올라도 안된다는 겁니다. 입주 시점에 시세가15억 원을 초과할 경우 잔금대출 대상서 완전히 제외됩니다. 아예 한 푼도 받을 수 없습니다. 현행 법이 그렇습니다. 문재인 정권 만세!!!!!!

 

그러면 자비로 자금을 다 마련해야 합니다. 신용대출이나 2 금융권을 전전하면서 최대한 돈을 긁어모아야 하겠습니다. 그런데 이미 대출이 실행된 중도금 대출을 떠안고 있으니 이 대출 때문에 다른 추가 대출을 받는데 지장이 생길 수도 있습니다. 결국 입주 시점에 시세가15억 원을 초과하면 현금이 없으신 분들은 상당히 곤란한 처지에 빠지게 됩니다.

 

의무거주 5년, 전매제한 10년 함정

 

그럼 돈이 없으면 전세를 주고, 그 전세금 빼서 잔금 치르면 된다고 생각하시는 분들도 계실 겁니다.아니면 팔아버리면 그만이라고 생각하실 수도 있습니다. 그런데 안됩니다. e 편한 세상편한세상 강일 어반브릿지는 의무거주가 5년, 전매제한이 10년입니다. 이를 어기면 징역 1년 이하, 벌금 1000만원 이하가 부과됩니다.

 

결론적으로 순수하게8억 원 가운데 최소4억 8000만 원은 현금으로 마련하실 수 있으신 분들만 청약에 도전하시거나, 당첨되시길 바랍니다. 아니면 주변에 손을 벌려서 자금을 조달하실 수 있는 분들이 청약에 당첨되시길 바랍니다. 다소 씁쓸하지만 이게 현실입니다. 최소4억 원 정도 없으면 로또 청약도 언감생심입니다.

 

 

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